Oltre i luoghi comuni: un esempio del rendimento degli affitti a Milano
Corso Buenos Aires a Milano è una delle vie dello shopping più lunghe d’Europa.
La distanza tra le due estremità del Corso (Piazzale Loreto e Piazza Oberdan) è infatti di oltre 1.600 metri. È una strada che si colloca anche in una posizione particolarmente fortunata, essendo poco distante dal Centro e vicino alla Stazione Centrale.
Solo sui due lati del Corso si contano oltre 300 negozi e nelle sue immediate vicinanze ci sono due delle zone più frequentate nella vita notturna milanese: la zona di Via Melzo e quella di Via Lecco, diventate negli ultimi 20 anni anche le zone LGBTQ della città. Già alla luce di questi fattori, si capisce facilmente il motivo per cui la zona di Buenos Aires sia tra le più amate dai turisti.
Oltre a numerosi hotel, è qui che si concentra un alto numero di affitti brevi: il 7,1% degli annunci di tutta la città è concentrato nei dintorni di questo corso. Circa 1.000 annunci sui 14.000 dell’intera città (dato Inside Airbnb, marzo 2025).
Possiamo quindi pensare che una casa sul mercato degli affitti brevi sia un sicuro successo a livello di rendimento per il proprietario.
È realmente così?
I media tradizionali si fermerebbero a un primo dato: il prezzo medio giornaliero.
Per un trilocale (due camere da letto e un soggiorno) il prezzo medio giornaliero in questa zona è di 162 euro (Fonte AirDNA), su base annua, con un picco ad aprile in concomitanza delle due settimane del Salone del Mobile e i mesi invernali ed estivi con prezzi ben al di sotto della media.
Il prezzo medio giornaliero è solo uno dei dati per misurare il rendimento di questa ipotetica casa e pensare di moltiplicare questo prezzo per 365 giorni è l’errore in cui incorrono tutti, a partire dai media.
Consideriamo tutti gli elementi economici di un affitto breve.
Sappiamo che il tasso di occupazione a Milano è del 64% e che il soggiorno medio è di 3 notti (Fonte AirDNA).
Questi due dati ci dicono che mediamente in una casa di Milano si avranno 78 soggiorni in un anno (365×64%:3).
Vediamo ora quali sono i costi generali e operativi che il proprietario deve sostenere in un anno:
– pulizia e cambio biancheria: € 1.560 (€ 20×78 soggiorni);
– spese energia: € 800;
– wi-fi: € 300;
– spese condominiali: € 1.200;
– assicurazione: € 270;
– manutenzioni ordinarie e riparazioni: € 400;
– tari: € 300;
– imposta di soggiorno: € 3.686 (€ 6,3x 2,5 persone x78 soggiorni x3 giorni).
Abbiamo ipotizzato un sottoutilizzo nell’occupazione, anche se un trilocale può ospitare fino a 4 persone.
– commissioni canali di vendita (Booking, Airbnb…): 16% del canone.
Considerando tutte le variabili, il piano economico dell’ipotetico trilocale in zona Buenos Aires diventa (tabelle 1 e 2):
L’affitto breve non è l’unica opportunità di rendita per il proprietario di un appartamento. Su Immobiliare.it un trilocale di 80 m2 in zona è mediamente venduto a 6.850 €/m2 , per un valore a corpo di 548.000 euro.
Invece sul mercato delle locazioni, trilocali di questa metratura in zona hanno prezzi che variano dai 1.500 ai 3.600 euro al mese. Collochiamo il nostro ipotetico trilocale in una fascia media e consideriamo un canone di locazione mensile di 1.800 euro.
Il conto economico di una locazione 4+4 è molto più semplice, perché tutti i costi operativi sono a carico del conduttore e non ci sono commissioni OTA.
A Milano, quindi, nella zona più gettonata dai turisti e in cui un appartamento costa 6.800 euro al m2, gli affitti brevi fanno guadagnare al proprietario di un trilocale 615 euro in più all’anno. In termini percentuali, il rendimento sul valore dell’immobile è nella tabella 4.
Per il proprietario del trilocale nei pressi di Corso Buenos Aires, sulla carta non ci sarebbero differenze tra affitto lungo e affitto breve. Solo sulla carta, però. Nella realtà quel proprietario dovrà considerare anche questi elementi:
AFFITTO BREVE
Aspetti positivi:
– incassi certi e anticipati;
– facilità di uscita dal mercato;
– possibilità di usare l’immobile quando si vuole.
Aspetti negativi:
– numerose attività da gestire: commercializzazione, accoglienza, manutenzione, fiscalità, tassa di soggiorno, recensioni, ecc.
AFFITTO 4+4
Aspetti positivi:
– rendimenti costanti.
Aspetti negativi:
– elevato tasso di insolvenza;
– tempi lunghi per rientrare in possesso dell’immobile in caso di morosità;
– immobile vincolato per anni.
Per gestire un affitto breve senza complicazioni, il proprietario può affidarsi a un property manager. Il costo extra è spesso compensato da maggiori ricavi, grazie alla presenza su più canali e a strategie di pricing che un privato difficilmente gestisce.
Ma se per il proprietario cambia poco, per la Pubblica Amministrazione cambia tutto: sullo stesso immobile gli affitti brevi rendono allo Stato e al Comune circa 2,5 volte più di una locazione tradizionale. Solo la tassa di soggiorno – che va interamente al Comune – con l’aumento deciso a Milano, potrebbe portare oltre 51 milioni nel 2025.
Secondo il Corriere della Sera (marzo 2025), servono 30.000 euro per rendere abitabile una delle 16.423 case popolari inagibili presenti in città: il 63% di competenza della Regione, il resto del Comune.
Con 51 milioni si potrebbero restituire alla collettività 1.700 alloggi, destinati a chi oggi è escluso dal mercato, figuriamoci da Corso Buenos Aires.
Questo articolo è stato scritto da Antonio Rainò
Resp. Marketing e Comunicazione Wonderful Italy
LinkedIn @antonioraino
